Definicija korišćenih termina

1. Dinamizam savremenog života – savremene ljudske potrebe: potreba za izborom, sigurnost, komunikativnost, dinamika urbanog života;
2. Atraktivnost lokacije: bonitet i estetska vrednost, dostupnost, komunikativnost i povezanost u građenom tkivu, koncentracija sadržaja, ponuda različitosti, ambijentalnost kvarta, novi modaliteti korišćenja prostora;
3. Pluralizam: društveno-socijalna struktura;
4. Urbo-ekonomska analiza -  studija urbanističkih parametara: zauzetost tla i indeks izgrađenosti u odnosu na površinu građevinske parcele, zastupljenost zelenih površina, infrastruktura i tehnološka opremljenost, profitabilnost lokacije na tržištu, upotrebna vrednost prostora za stanovanje: studija tipologije stambenih formi i pripadajućeg javnog prostora okruženja;
5. Rast porodice u funkciji vremena i uticaj na životni prostor;
6. Ekološki aspekt: održivi razvoj i ekološki mikroklimat;

Model atraktivne lokacije

Model atraktivne lokacije se definiše oblikovanjem kulturne supstance u njenom sastavu. Osećaj pripadnosti mestu boravka osnovni je pokretač njegovog izbora, dakle uspostavljanje psiho-emocionalne veze sa građenim tkivom. U slučaju uvođenja nove strukture, upisuju se novi društveni moduli, a pluralizam grada sastavna je komponenta razvijanja i koegzistencije različitosti života u gradskoj sredini. U svrhu permanentne kontrole i praćenja promena nastalih uvođenjem nove stambene strukture, potrebno je uvesti posebnu organizaciju na mikro-nivou grada- Opštinske uprave, koja bi koordinirala različitosti i očuvala posojeće vrednosti. Važan cilj je i njena sistemska  tehnička podrška u održavanju i tehnoločkoj opremljenosti. U mnoštvu urbanih modaliteta stanovanja, stručnjaci ističu nove stambene forme, takozvane „kondominijume“ koji podjednako nose imperative luksuznog i sigurnog življenja kao i objekti jednoporodičnog stanovanja. Prednost novih formi isticana je prilagodljivošću dinamičkoj strukturi urbane matrice i svega što simboliše pojam savremenog društva.

Uslovi gradskog života mogu se definisati rečima U.E.Simons-a koji kaže: „Gradski život znači koncentraciju i raznolikost, koegzistenciju ljudi različitog porekla i načina života. Fascinacija gradovima sadržana je u njihovoj heterogenosti i raznovrsnosti, u njihovoj stalnosti i prisutnosti, u problemima i mogućnostima.“ U ovom iskazu nalazimo glavne prednosti kondominijuma kao nukleusa urbanog života, u poređenju sa jednoporodičnom kućom.

Uloga kondominijuma

Uloga kondominijuma u generisanju grada je da postavi visoke standarde života u urbanoj sredini podržavajući njenu najvažniju komponentu: dinamizam savremenog života grada. Pojam modernosti prati i pluralizam, komunikacija na različitim nivoima, slojevitost pojavnih formi i fenomena, spektakl i potrošnja - brza konzumacija života, a svi ovi faktori se upisuju u metabolizam života male gradske forme-kondominijuma. Sa aspekta održivosti ovog sistema, on predstavlja kombinovani oblik individualne i zajedničke svojine nad stanom i ostalim pripadajućim spoljnim i zajedničkim unutrašnjim prostorima i zemljištem. Zakonima kojima se definiše vlasništvo, definisani su prava i obaveze, a upravljanje kondominijumom sprovodi se Skupštinom vlasnika i upravom. Ovakav oblik svojine donosi uređen sistem u kome se odluke usvajaju većinskim glasom i svi vlasnici ih moraju poštovati. Proces upravljanja definisan je zakonskim aktima čiji se elementi nalaze u sklopu Zakona o održavanju stambenih zgrada. Upravljanje svih stanara donosi prednosti u smislu zajedničkih ulaganja sredstava čime se postiže veći efekat uz manje investicije na zajedničkim površinama. Razvijene zemlje zakonskim aktima definišu obavezujući model za pružanje usluga. Naime, formirana udruženja vlasnika angažuju firmu registrovanu za pružanje usluga upravljanja kondominijumom. Definisani su periodični investicioni radovi u cilju redovnog održavanja, a učešće troškova zavisi od veličine i položaja stana. Stremljenjem ka razvijenim mehanizmima stanovanja i sigurnim gradovima, ovakav stambeni sklop se zatvara u kontrolisani sistem isključivo namenjen stanarima, čime se  ispunjava široka lepeza  njihovih potreba. Stanovi imaju nadprosečnu tehnološku opremljenost a uredno funkcionisanje omogućeno je sistemom integrisanog održavanja, tako da se može uporediti sa nivoom hotelske usluge najvišeg ranga.

Tematski kondominijumi

U razvijenim društvima koja raspolažu višim ekonomskim standardom, formiraju se tematski kondominijumi: u centralnim gradskim zonama to su forme visokih objekata na malim parcelama  za kategoriju mlađih ljudi i poslovnog sveta koji preferiraju prednosti ugodnog i bezbednog života. U elitnim stambenim delovima grada, formirane su grupacije vila u sistemu kondominijuma. Funkcionalno su sadržajniji pa se često u njihovom sastavu mogu pronaći bazeni, spa centri, sportski tereni i dečija igrališta. Pored sportskih pratećih sadržaja, postoje često i kulturni: biblioteka, medijateka, male sale za projekcije i druženje stanara. Posebnu vrstu kondominijuma nalazimo u okviru koncepta „time-sharing“, koji predviđa smenu vlasnika na određeni vremenski period. Oni zakupljuju jedinicu u okviru sklopa apartmanskog naselja, a vreme kao i uslovi korišćenja definisani su ugovorom. Ne-stambeni kondominijumi pojavlju se ređe, a u njihovom sklopu se nalaze poslovni prostori, hotelske sobe i poslovni apartmani, prodajni prostori za različite namene i pratećim uslužnim delatnostma čitavog kompleksa.

Primeri iz sveta

Sa ekonomskog aspekta svetskih primera kondominijuma, investitori imaju veće beneficije pri iznajmljivanju poslovnih prostora. Neki od brojnih uzora takvih stambenih formacija su: Halston Hills i Cameron Tower u Vankuveru, kao i Vila Romana u Brazilu. One pokazuju uspešnost sprovedenih ideja i organizacije kroz dugi niz godina. Prva forma ovakvog vida stanovanja nastala je u Porto Riku, SAD  1958.godine. U isto vreme, u kontinentalnoj Americi u Salt Lake City-ju, duguje zahvalnost vođi projekta Keith B. Romney-u, koji ubrzo postaje vodeći američki projektant komdominijuma sa svojom firmom „Keith Romney Associates“. Romney je spremno davao objašnjenja da ovaj vid stanovanja ima korene u rimskom dobu odakle ga je on „samo pozajmio“. Poslednjih godina industrija stambenih kondominijuma doživljava procvat u svim metropolitskim područjima kao što je Miami, Seattle, Boston i New York.

Beograd i kondominijumi

I Beograd se može pohvaliti činjenicom da je kroz razvojnu istoriju svoje urbane matrice upisivao forme preteče današnjem terminu kondominijuma, ali je u poslednjoj deceniji izgrađeno nekoliko, od kojih se ističe projekat mlade generacije arhitekata „OAZA“ na teritoriji Opštine Zvezdara. Originalnost arhitektonskog rešenja, organizacija prostora i ostvareni parametri udobnog života poneli su vrednost cele investicije u kategoriju stambenih kompleksa najviše klase u regionu. Na ukupnoj korisnoj površini kompleksa od 8.000 m2, od čega je 6.000 m2 korisne stambene površine, izgrađen je građevinski fond u ukupnoj vrednosti investicije od 15 miliona evra. Od proširenog sadržaja najzastupljeniji su lokali, a garažni prostor zauzima čak trećinu ukupne  korisne izgrađene površine. U okviru kondominijuma, nalazi se bazen i dvorišni prostor oplemenjen zelenilom, predviđen za trenutke opuštanja i odmora. U sklopu kompleksa postoji devet lokala veličine od 40m2 do 580m2, različitog sadržaja, od odlično snabdevenog super marketa IDEA, preko apoteke, ekskluzivnog frizerskog salona...

U sâm kompleks se ulazi preko centralne recepcije koja je pod stalnim nadzorom. Video - interfonskim sistemom je omogućena direktna veza između službe nadzora i stanara, kao i vizuelna identifikacija svakog posetioca. Angažovana je posebna kompanija da obavlja usluge iz sfere properti menadžmenta: čišćenje, obezbeđenje i održavanje celokupnog kompleksa. Tako je prvi put u Srbiji ugrađen potpuni spektar usluga koji nadilazi samu gradnju objekata po najvišim standardima, i uključuje puni spektar sistema upravljanja celim stambenim kompleksom nakon njegovog završetka. Uspešna realizacija ovog, po mnogo čemu, pionirskog građevinskog projekta u Srbiji, otvara perspektivu gradnje ovakvih kompleksa visokog kvaliteta u rangu evropskih i svetskih tendencija.

Danas puls Beograda odgovara ritmu kondominijumskog života. Pred njim se tek razmotava period u kome će zaživeti na našem podneblju. Istorija će ga pisati kao formu jednog vremena, ljudskih potreba i određenih prostorno-programskih tendencija. Njeno nasledstvo ostaje pitanje čije ćemo odgovore potražiti još danas. Samo plansko upravljanje mehanizmom programiranja rađa uspešne forme u jednom prostoru u sekvenci vremena.